Le bail est un contrat de location d’un bien immobilier entre le propriétaire et le locataire. Il permet au locataire de louer un logement à un propriétaire pour une durée déterminée. Le bail peut être établi par écrit ou verbalement.
La loi prévoit que ce contrat doit être rédigé par écrit, mais il n’est pas obligatoire qu’il soit signé par les deux parties. En effet, le bail peut être oral, c’est-à-dire conclu sans écrit. Dans ce cas, le bailleur et le locataire doivent toutefois convenir d’un certain nombre de points essentiels : la description du logement, la date de début et la durée du bail, le montant du loyer et des charges, ainsi que les conditions de résiliation du bail.
Qu’est-ce que la garantie des loyers impayés ?
La garantie des loyers impayés est une assurance qui permet de se prémunir d’un risque lié au non-paiement du loyer par le locataire. Cette garantie s’adresse aux propriétaires bailleurs qui décident de louer leur bien immobilier à des personnes en situation de difficulté financière, voire même insolvables.
L’assurance est valable pour tout type de bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison individuelle et que le bail ait été conclu pour une location nue ou meublée.
La garantie des loyers impayés fait partie des assurances obligatoires pour les propriétaires bailleurs.
Pour être éligible à cette assurance, il faut répondre à certains critères spécifiques :
- Avoir un revenu stable et régulier ;
- Avoir un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 € ;
- Ne pas avoir eu de retard ou d’impayés au cours des 3 années précédentes ;
- Disposer d’un contrat en cours (qui ne doit pas être résilié depuis moins de 6 mois) ;
Le logement doit être situé sur le territoire français et respecter les normes BBC RT 2005 (bâtiment basse consommation) et/ou RT 2012 (bâtiment basse consommation).
Comment éviter les loyers impayés ?
Les loyers impayés sont souvent associés à un problème d’insolvabilité de l’occupant. Cependant, il existe des solutions pour éviter les loyers impayés et se prémunir contre le risque locatif. Pour éviter les loyers impayés, vous pouvez choisir une caution solidaire, qui est une personne physique ou morale qui s’engage à payer le montant du loyer en cas d’impayés.
Vous pouvez aussi opter pour une caution bancaire, qui est un système dans lequel la banque s’engage à verser directement au bailleur les loyers impayés si vous êtes inscrit sur le Fichier des Chèques Irréguliers (FCC).
Il est aussi possible de recourir à la garantie Loca-Pass, proposée par Action Logement et destinée aux salariés en mobilité professionnelle. Cette garantie permet de bénéficier d’une avance sur les frais de déménagement et/ou des frais de rédaction du bail.
Elle offre aussi une aide financière pour couvrir des dépenses liées au déménagement (dépôt de garantie et frais de rédaction du bail) ou encore pour couvrir les dépôts de garantie demandés par le propriétaire.
Enfin, il est important que vous n’hésitiez pas à mettre toutes les chances de votre côté pour éviter les impayés :
- Ne signez jamais un contrat sans prendre connaissance des conditions particulières ;
- Soyez vigilant sur la qualité du logement ;
- Choisissez un locataire solvable ;
- Faites preuve d’un peu plus d’attention vis-à-vis du locataire que vous allez héberger…
Comment recouvrer les loyers impayés ?
Une des raisons les plus fréquentes à l’origine de la perte d’un locataire est le non-paiement de son loyer.
Les causes sont diverses : défaut dans l’état du logement, non-renouvellement du bail, etc… Dans tous les cas, le propriétaire peut recourir au service d’un huissier pour faire constater la situation et obtenir une signification du congé.
Il faut savoir que la loi prévoit un délai de 6 mois maximum entre la date de réception par le bailleur et celle de la signification du congé au locataire. Si ce délai n’est pas respecté, il y a un risque que le congé soit considéré comme abusif.
Lorsque le congé est valablement signifié au locataire et qu’il ne paie toujours pas son loyer, celui-ci doit être résilié par acte d’huissier. Cette solution est particulièrement efficace si vous souhaitez obtenir simplement et rapidement votre jugement exécutoire ou un titre exécutoire.
Cela vous permettra également d’effectuer des saisies sur salaires ou sur comptes bancaires en cas d’impayés importants. Une fois cet acte effectué, il sera possible de faire payer votre locataire directement si vous disposez d’une clause contractuelle qui vous y autorise.
Par contre, si votre contrat ne comporte pas une telle clause, il vous faudra passer par une procédure longue et coûteuse devant les tribunaux afin de faire condamner votre locataire à payer ses dettes.
Quels sont les risques ?
Garantie des loyers impayés :
- Garantie des loyers impayés, également appelée GLI ou Garantie Loyers Impayés, est une assurance qui permet de se couvrir contre les risques d’impayés de loyer.
- La garantie prend la forme d’une indemnisation financière à destination du propriétaire bailleur et permet le maintien dans un logement de ses locataires en cas de non-paiement de leur loyer.
- Le contrat peut être souscrit directement par le propriétaire bailleur ou bien par un professionnel mandaté pour réaliser « l’assurance ».
Les risques liés à la garantie des loyers impayés sont nombreux, car ils concernent principalement :
- Les délais d’indemnisation (plus souvent longs que courts),
- Le coût important du contrat (plus cher qu’un contrat classique),
- L’absence totale de remboursement en cas de défaillance du locataire,
- La faible efficacité sur les meublés,
- La complexité des procédures.
En effet, ces procédures peuvent être particulièrement longues et difficiles à mettre en œuvre. Comment fonctionne la garantie des loyers impayés ? Un propriétaire bailleur signe un contrat avec son futur locataire, ce qui constitue sa première démarche pour souscrire une assurance garantie des loyers impayés.
Quels sont les avantages ?
La garantie des loyers impayés (GLI) permet de sécuriser son bail commercial. Elle est proposée par les assureurs spécialisés, dont la compagnie d’assurance GALIAN.
La GLI est un acte qui permet à l’assureur de se substituer au locataire en cas de non-paiement du loyer, mais elle ne concerne que les baux commerciaux, à savoir ceux dont le montant du loyer est inférieur ou égal à 16 000 euros par an. En cas d’impayés, le bailleur peut réclamer la GLI à son locataire.
Le contrat de garantie des loyers impayés couvre aussi bien les locaux loués que les charges afférentes aux locaux loués et peut concerner tous types de biens : bureaux, boutiques, entrepôts…
Cette assurance peut être utilisée pour protéger le bailleur contre les risques d’impayés et/ou pour défendre ses intérêts en cas d’action contentieuse.
Les assurés qui ont recours à la GLI bénéficient d’avantages fiscaux importants : L’imposition des revenus tirés des biens immobiliers donnés en location nue ou meublée est exonérée si cette location constitue la résidence principale du propriétaire et qu’elle procure un revenu annuel inférieur ou égal à 15 000 euros (sauf exceptions).
Pour profiter pleinement de cet avantage fiscal il faut respecter certaines conditions :
- Les logements doivent être affectés à un usage autre que le logement personnel ;
- Le propriétaire ne doit pas percevoir plus de 23 000 euros par an ;
- Le propriétaire doit occuper personnellement le local donné en location ;
Il doit se consacrer exclusivement au logement donné en location pendant une durée minimale d’un an.
Quelles sont les alternatives à la garantie des loyers impayés ?
Tout d’abord, il faut savoir que la garantie des loyers impayés est une obligation pour les bailleurs. Cette garantie permet au bailleur de percevoir le loyer même en cas d’impayé.
Il existe différents organismes qui proposent ce type de services, mais cela n’est pas gratuit et peut coûter très cher. Ensuite, il existe des alternatives à la garantie des loyers impayés :
- La caution mutuelle : La caution mutuelle est un système qui vise à réduire le risque de non-paiement du locataire. Une personne physique ou morale (une compagnie d’assurance par exemple) se porte caution auprès du bailleur pour rembourser les sommes dues en cas de défaut de paiement du locataire. Cependant, la caution mutuelle a un coût et oblige le propriétaire à payer une commission sur le montant des sommes remboursées.
- L’assurance habitation : L’assurance habitation est une solution permettant de couvrir les biens immobiliers contre certains risques (incendies, dégâts des eaux…). Toutefois, la plupart du temps, elle ne couvre que les parties privatives contre certains risques comme l’incendie ou le dégât des eaux…
Elle ne prend donc pas en charge les travaux liés aux parties communes (ravalement de façade par exemple). Ainsi, si votre propriétaire réalise des travaux dans les parties communes et qu’il y a un sinistre après son intervention alors votre assurance habitation ne vous indemnisera pas.
La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance qui permet d’éviter les procédures longues et coûteuses de recouvrement des loyers impayés. En effet, le bailleur peut mettre en place une garantie des loyers impayés auprès d’un organisme spécialisé afin de se prémunir contre les risques d’impayés.
