Le dispositif de robien classique est un dispositif fiscal qui permet à l’investisseur d’acquérir un bien immobilier locatif neuf, en vue de le louer, et ce, pendant une durée minimale de 9 ans.
L’avantage fiscal est alors accordé au propriétaire du bien immobilier sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12 % du prix d’acquisition du logement, retenu dans la limite de 300 000 € par an.
Cette réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient du logement, c’est-à-dire sur le prix d’achat majoré des frais afférents (frais de notaire, commissions versées aux intermédiaires…).
Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sachez que le dispositif Robien classique est aujourd’hui remplacé par le dispositif « Bouvard ». Ce nouveau dispositif permet de réaliser un investissement en louant un bien meublé, tout en profitant d’une réduction d’impôts de 11 % sur les loyers perçus et de 21 % sur les charges déductibles.
Le dispositif Bouvard offre également une exonération totale des plus-values à la revente du bien immobilier, ainsi qu’un abattement sur les droits de succession.
La principale différence entre le Robien classique et le nouveau dispositif « Bouvard » réside dans le fait que ce dernier peut être prolongé jusqu’en 2015, alors que la date butoir du Robien reste fixée au 31 décembre 2009. Cependant, il est important de souligner qu’il existe des conditions pour pouvoir bénéficier de cette mesure :
- L’investisseur doit occuper personnellement le logement ou faire profiter son conjoint sous forme de location aux membres du foyer fiscal ;
- Le logement doit être situé en France métropolitaine (y compris Corse), ou à Monaco ;
- Il ne doit pas non plus se situer dans une collectivité territoriale dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou intercommunal ;
- Enfin, il doit respecter les caractéristiques thermiques et énergétiques relatives aux normes BBC 2005.
Quels sont les risques et les difficultés à sortir du dispositif de robien classique ?
Il est important de bien connaître les risques et les difficultés à sortir du dispositif de Robien classique. Une fois que vous avez acheté un logement, il sera difficile de le revendre. En effet, le marché immobilier est assez étroit et ne permet pas de se débarrasser facilement d’un investissement trop important.
Les risques sont aussi liés au financement du projet.
Vous devrez prendre en considération l’effort financier nécessaire pour acquérir un appartement.
Il est également essentiel de choisir une banque qui offre des conditions intéressantes pour l’obtention d’un crédit immobilier, car cela peut influencer la rentabilité de votre opération.
La plupart des banques prêtent moins aux bailleurs qu’aux propriétaires occupant ou aux propriétaires qui ont déjà acheté un bien immobilier au préalable. Cependant, certaines banques accordent des prêts immobiliers aux bailleurs sans garantie hypothècaire, mais il faut savoir que ce type d’offres est plus rare et demande beaucoup d’efforts pour être obtenu.
Il existe également un risque lié à la revente du bien si vous ne trouvez pas rapidement un acquéreur pour votre appartement ou maison dans le cas où vous souhaitez revenir sur le marché locatif privilègi par ce dispositif.
Quels sont les méthodes pour sortir de ce dispositif ?
La loi robien classique est une méthode de défiscalisation qui permet de réduire ses impôts de 25% du montant investi dans un bien immobilier neuf. Cette loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2003, et a été remplacée par la loi robien recentrée le 31 décembre 2009.
Il faut savoir qu’elle n’est plus applicable aux logements que si l’acquéreur ou le propriétaire du bien construit, signe une convention avec l’Etat avant le 31 mars 2010.
La loi robien recentrée vise à favoriser les investissements immobiliers locatifs dans des zones géographiques soumises à tension locatives.
La durée minimale pour un engagement de location est ramenée à 6 ans contre 9 ans auparavant.
Le taux de réduction d’impôt accordé passe à 22 % au lieu de 25 % pour les acquisitions effectuées entre 2006 et 2009 (ou 21 % en cas d’investissement outre-mer). Ces dispositions sont applicables aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2006, sous réserve des conditions suivantes :
- Acquisition ou construction du logement ;
- Mise en location du logement non meublé pendant 6 ans minimum ;
- Engagement pris par l’acquereur ou le propriétaire de louer ce logement nu pendant 6 ans minimum ;
- Dans les zones A bis, A et B1, cet engagement doit être pris pour une durée comprise entre 6 et 9 ans ;
- Dans les autres zones géographiques (B2 et C), cet engagement doit être pris pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.
Quel est le niveau de rentabilité de la sortie de ce dispositif ?
La loi Scellier est entrée en vigueur le 1er janvier 2009. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix d’achat sur neuf ans, pour un investissement immobilier locatif neuf réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Il s’agit donc d’un dispositif qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. Le niveau de rentabilité varie selon les villes, mais il est souvent compris entre 3 et 4%.
Comment les prélèvements fiscaux sont-ils impactés ?
La loi de finances pour 2011 a mis fin au dispositif de défiscalisation Robien.
La loi Scellier remplace le dispositif Robien depuis le 1er janvier 2013, et ce jusqu’en 2016. Ce dispositif a vocation à se substituer progressivement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière qui sont actuellement en vigueur (Périssol, Besson ancien, Borloo neuf).
Cette nouvelle loi de finance permet aux contribuables qui ont investi dans un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2011 et qui souhaitent donc les mettre en location d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu égale à 25% du montant des travaux effectués par rapport au prix du bien acquis (hors frais de notaire).
Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer son logement nu pendant une durée minimale fixée par la loi :
- 6 ans pour un logement neuf destiné à la location en secteur intermédiaire ou social ;
- 9 ans pour les autres cas.
Dans tous les cas, la location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Les revenus locatifs sont pris en compte pour calculer le plafond des ressources du locataire visé (par exemple 40 000 € en Ile-de-France).
Quelle est la durée recommandée ?
Pour profiter pleinement des avantages de la loi Robien classique, il est conseillé de conserver le bien en location pendant une durée minimale de 9 ans. Cette disposition permet au propriétaire bailleur d’obtenir une réduction d’impôt égale à 25 % du prix d’acquisition du logement pour les investissements effectués entre 2005 et 2010. Si vous avez acheté un logement neuf ou en construction, la réduction peut aller jusqu’à 40 % sur 12 ans.
Le dispositif Robien est donc un dispositif incitatif qui permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant grâce à une déduction fiscale importante.
Le dispositif de robien classique est un dispositif qui permet d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Cet engagement doit être respecté pendant minimum 6 ans et le logement doit être loué nu. Il a été mis en place pour encourager les propriétaires à mettre en location leur bien immobilier ou à le revendre pour investir dans la construction de maison neuve.
